建ぺい率とは、敷地面積に対する建築物の建築面積の割合のことです。敷地面積に対してどれくらいの規模の建物を建てることができるのかがわかる指標です。敷地面積は建物を建てる土地の広さ、建築面積は建物を真上から見たときの面積（これを水平投影面積という）のことです。

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合のことです。その敷地で何階建ての建物を建てることができるのかがわかる指標です。敷地面積は建物を建てる土地の広さ、延床面積は建物のそれぞれの階の面積をすべて合計したものです。

建ぺい率・容積率は、建築基準法によって上限が定められています。建物を建てる用途地域や防災地域の種類によって制限があり、上限が異なってきます。

都市における土地利用の用途について、住居、商業、工業といった、似たようなものが集まっていると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便性が悪くなります。そこで、都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。

用途地域には以下の13種類があり、用途地域ごとに建ぺい率・容積率の上限が定められています。建築基準法で定められた用途地域ごとの上限値の候補の中から、都市計画で地区ごとに具体的な数値が定められます。

なお、容積率は、①用途地域に関する都市計画で定められる容積率（上記の表）と②前面道路の幅員により定まる容積率のいずれか小さい数値が適用されます。②の前面道路幅員による容積率の算出には、一定の数字が使われ、住居系用途地域は「0.4」、それ以外の地域は「0.6」となります。

上限を超えた建物を建築することはできませんが、建ぺい率、容積率ともに緩和条件がありますので、うまく活用することで要望を叶えることができる場合もあります。

建ぺい率の計算式は、「建ぺい率（％）＝建築面積（建て坪）÷敷地面積×100」です。
例えば、敷地面積が100㎡で建築面積が60㎡の場合の建ぺい率は、「60㎡÷100㎡×100＝60％」となります。第2種低層住居専用地域で都市計画により建ぺい率の上限が60％と定められている地区の場合は、これ以上の大きさの建物は建てられないことになります。ただし、以下、建ぺい率が上乗せされる緩和条件があります。

・防火地域内の耐火建築物、もしくは準防火地域の準耐火建築物である
・特定行政庁が指定した要件を満たしている角地である

上記のどちらかに当てはまる場合は建ぺい率が10％上乗せされ、両方に当てはまると20％上乗せされます。

容積率の計算式は、「容積率（％）＝延床面積÷敷地面積×100」です。計算式にあてはめると、敷地面積が200㎡で延床面積が800㎡の場合の容積率は、「800㎡÷200㎡×100＝400％」となります。しかし、前述したように、都市計画で定められる容積率と前面道路の幅員により定まる容積率のいずれか小さい数値が適用されます。

なお、前面道路制限がかかるのは、幅員12ｍ未満の場合のため、例えば前面道路が15ｍ、準住居地域で容積率が400％が上限の場合は、前面道路制限がかからないため、そのまま400％が上限の容積率の建物が建てられます。例えば、前面道路の幅員が6mの場合は前面道路制限がかかるため、前面道路幅員の6ｍと前述した住居系用途地域は「0.4」が使われ、「6m×0.4×100＝240％」となり、指定されている容積率と計算で出た基準容積率のうち厳しい数値の方が適用されるため、都市計画で定められた400％ではなく240％が適用されます。

容積率にも建ぺい率と同様に緩和条件があります。

・建築物に地下室がある場合、建物全体の1/3以内であれば容積率の計算から除外される
・建物内に駐車場が設置されている場合、建物の1/5までなら容積率の計算から除外される

その他、元々延床面積に算定されない空間もあります。

岐阜県多治見市の用途地域と建ぺい率を紹介していきましょう。

岐阜県多治見市の中心地である多治見駅付近一帯は、商業地域に指定されており、建ぺい率は80％です。多治見駅から少し北側にある精華町、小田町、多治見駅から一駅の小泉駅の西側のエリアは第一種住居地域に指定され、建ぺい率は60％です。
また、多治見駅から1駅の小泉駅の東側で多治見IC南側エリアから準工業地域（建ぺい率60％）、小泉駅西側の住宅街が広がるエリアは第一種住居地域（建ぺい率60％）に指定されています。さらに北側の根本エリアは、根本駅東側には畑が多く用地地域の指定のないエリアもありますが、駅西側や北のエリアは、近隣商業地域（建ぺい率80％）や第一種住居地域（建ぺい率60％）が広がります。駅から少し離れた北丘エリアは第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％）です。さらに北側の南姫エリアは田畑が広がり用途地域の指定はなくなります。
多治見駅の南側も駅付近一帯、土岐川より南も昭和エリアは商業地域（建ぺい率80％）に指定されていますが、少し離れた養正エリア・県道66号線周辺は第一種住居地域（建ぺい率60％）に指定されています。平野町4丁目付近は第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％）に指定されています。また、笠原川周辺は準工業地域（建ぺい率60％）に指定されています。

多治見市の用地地域・建ぺい率などは「県域統合型GISぎふ」の「多治見市都市計画情報」で調べることができます。

参考元：県域統合型GISぎふ「多治見市都市計画情報」

建物を建築する前に確認しておくべき内容である、用途地域や建ぺい率・容積率。広くて便利だと思った土地を購入しても、用途地域によってどのくらいの大きさの建物が建てられるのか上限が決まっています。土地を購入してから後悔しないためにも、建築を進める前にハウスメーカーや工務店等の住宅会社へ相談しましょう。

R+house守山・多治見では、お客様のご希望に沿った土地探しも行っております。「家づくりの個別相談会」も開催していますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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